Grundsteuer auf Mieter umlegen 2026 — So geht es rechtssicher

Kurzantwort

Ja, die Grundsteuer darf nach § 2 Nr. 1 BetrKV als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden — vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine wirksame Umlagevereinbarung. Durch die Grundsteuerreform 2025 können sich die Beträge je nach Bundesland erheblich ändern.

Was hat sich durch die Grundsteuerreform geändert?

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits 2018 entschieden, dass die bisherige Grundsteuerberechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935) verfassungswidrig ist. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Berechnung — und die Auswirkungen treffen Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Das Bundesmodell

Das vom Bund vorgegebene Modell berechnet die Grundsteuer anhand des tatsächlichen Grundstückswerts und der Nettokaltmiete. Die Formel lautet:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Die Steuermesszahl wurde dabei bewusst niedrig angesetzt, um eine aufkommensneutrale Umstellung zu ermöglichen. Ob das in der Praxis gelingt, hängt allerdings vom Hebesatz der jeweiligen Kommune ab.

Länderöffnungsklausel

Nicht alle Bundesländer wenden das Bundesmodell an. Folgende Länder haben eigene Modelle entwickelt:

Bundesland	Modell	Besonderheit
Baden-Württemberg	Bodenwertmodell	Nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert
Bayern	Flächenmodell	Nur Flächen, kein Wert
Hamburg	Wohnlagenmodell	Bundesmodell mit Wohnlage-Zuschlag
Hessen	Flächen-Faktor-Modell	Ähnlich Bayern, mit Faktor
Niedersachsen	Flächen-Lage-Modell	Fläche plus Lagefaktor
Sachsen	Bundesmodell mit angepasster Messzahl	Abweichende Steuermesszahl

Alle übrigen Bundesländer verwenden das Bundesmodell.

Was bedeutet das für die Nebenkostenabrechnung?

Die Reform ändert nichts an der grundsätzlichen Umlagefähigkeit. Sie ändert aber möglicherweise die Höhe des Betrags — und zwar in beide Richtungen. In einigen Kommunen steigt die Grundsteuer deutlich, in anderen sinkt sie. Entscheidend ist der Hebesatz, den die Gemeinde festlegt.

Rechtliche Grundlage: Warum darf die Grundsteuer umgelegt werden?

Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt. Sie steht dort an erster Stelle — noch vor Wasserversorgung und Entwässerung.

Voraussetzungen für die Umlage

Damit Sie die Grundsteuer tatsächlich auf Ihren Mieter umlegen dürfen, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

Mietvertragliche Vereinbarung: Der Mietvertrag muss eine Klausel enthalten, die die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Ein Verweis auf § 2 BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung genügt.
Ordnungsgemäße Abrechnung: Die Grundsteuer muss in der jährlichen Nebenkostenabrechnung transparent ausgewiesen werden. Der Mieter hat das Recht, den zugrundeliegenden Grundsteuerbescheid einzusehen.

Was gilt bei Pauschalmiete?

Haben Sie eine Bruttomiete (Inklusivmiete) vereinbart, ist die Grundsteuer bereits enthalten. Eine nachträgliche separate Umlage ist dann nicht möglich. Steigt die Grundsteuer, müssen Sie den Weg über eine Mieterhöhung nach § 558 BGB gehen — mit ortsüblicher Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

Schritt für Schritt: Grundsteuer korrekt abrechnen

Schritt 1: Grundsteuerbescheid prüfen

Prüfen Sie den neuen Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde sorgfältig. Vergleichen Sie den Betrag mit dem Vorjahr. Bei auffälligen Erhöhungen lohnt sich ein Einspruch innerhalb der Frist von einem Monat.

Schritt 2: Vorauszahlungen anpassen

Wenn die Grundsteuer deutlich gestiegen ist, dürfen Sie die monatliche Vorauszahlung anpassen. Rechtsgrundlage ist § 560 Abs. 4 BGB. Die Anpassung muss in Textform erfolgen und den Grund nachvollziehbar erklären.

Wichtig: Eine Vorauszahlungsanpassung darf nur auf Basis der letzten Abrechnung erfolgen, nicht auf Basis einer Schätzung.

Schritt 3: Verteilerschlüssel festlegen

Die Grundsteuer wird auf alle Mieter des Gebäudes verteilt. Als Verteilerschlüssel kommen in Frage:

Wohnfläche (am häufigsten und empfohlen)
Miteigentumsanteile (bei WEG)
Personenzahl (eher unüblich bei Grundsteuer)

Ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB der Anteil der Wohnfläche.

Schritt 4: In der Nebenkostenabrechnung ausweisen

Führen Sie die Grundsteuer als eigene Position in der Nebenkostenabrechnung auf. Der Mieter muss erkennen können:

Gesamtbetrag der Grundsteuer für das Gebäude
Sein Anteil und der verwendete Verteilerschlüssel
Die geleisteten Vorauszahlungen
Die sich ergebende Nachzahlung oder das Guthaben

Schritt 5: Belege bereithalten

Der Mieter hat nach § 556 Abs. 3 BGB das Recht auf Belegeinsicht. Halten Sie den Grundsteuerbescheid griffbereit. Eine Kopie müssen Sie nicht unaufgefordert zusenden — aber auf Verlangen vorlegen.

Grundsteuer und Mietpreisbremse — ein häufiges Missverständnis

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Manche Vermieter befürchten, dass eine steigende Grundsteuer dort problematisch wird.

Die gute Nachricht: Die Mietpreisbremse betrifft die Nettokaltmiete, nicht die Betriebskosten. Die Grundsteuer als Betriebskostenposition wird separat abgerechnet und fällt nicht unter die Deckelung der Mietpreisbremse.

Anders sieht es bei der Bruttomiete aus: Hier ist die Grundsteuer Teil der Gesamtmiete und damit von der Mietpreisbremse erfasst.

Sonderfall: Gemischt genutzte Gebäude

Wird Ihr Gebäude sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt, müssen Sie die Grundsteuer aufteilen. Es gibt zwei anerkannte Methoden:

Vorwegabzug: Der Gewerbeanteil wird vorab nach Fläche herausgerechnet, der Rest auf die Wohnmieter verteilt.
Einheitliche Verteilung: Die gesamte Grundsteuer wird nach Fläche auf alle Nutzer verteilt.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 08.03.2006 (VIII ZR 78/05) klargestellt, dass bei gemischt genutzten Gebäuden ein Vorwegabzug geboten sein kann, wenn die Gewerbeeinheit überproportional hohe Kosten verursacht.

Was tun bei einer Grundsteuererhöhung?

Einspruch gegen den Bescheid

Halten Sie den neuen Grundsteuerwertbescheid für fehlerhaft, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Prüfen Sie insbesondere:

Stimmt die Grundstücksfläche?
Ist die Gebäudeart korrekt erfasst?
Stimmt die angesetzte Nettokaltmiete (beim Bundesmodell)?

Erlass bei wesentlicher Ertragsminderung

Bei erheblichem Leerstand oder bei denkmalgeschützten Gebäuden können Sie nach § 33 GrStG einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Die Frist endet am 31. März des Folgejahres.

Voraussetzungen:

Rohertrag gemindert um mehr als 50 %: Erlass von 25 %
Rohertrag gemindert um 100 %: Erlass von 50 %

Häufige Fehler bei der Umlage

Fehler 1: Grundsteuer auf leerstehende Wohnung umlegen

Die Grundsteuer für eine leerstehende Wohnung trägt der Vermieter selbst. Sie darf nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Fehler 2: Bescheid nicht geprüft

Viele Vermieter übernehmen den Grundsteuerbescheid ungeprüft. Gerade nach der Reform lohnt sich ein genauer Blick — Fehler bei der Bewertung sind nicht selten.

Fehler 3: Abrechnungsfrist versäumt

Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter bis spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Verpassen Sie diese Frist, können Sie keine Nachforderung mehr geltend machen — auch nicht für die Grundsteuer.

Praxistipp: So kommunizieren Sie die Änderung an Ihren Mieter

Die Grundsteuerreform verunsichert auch Mieter. Ein kurzes Anschreiben mit dem Hinweis auf die gesetzliche Neubewertung und den veränderten Betrag schafft Vertrauen und vermeidet unnötige Rückfragen. Sie sind dazu zwar nicht verpflichtet, aber es spart Ihnen langfristig Aufwand.

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Zusammenfassung

Die Grundsteuerreform 2025 ändert nichts an der Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Vermieter dürfen sie nach wie vor auf Mieter umlegen, sofern eine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt. Was sich ändert, ist die Höhe — und die kann je nach Gemeinde, Bundesland und Immobilientyp stark schwanken. Prüfen Sie Ihren Bescheid, passen Sie die Vorauszahlungen an und kommunizieren Sie transparent mit Ihren Mietern.